Emlak

Yatırım Portföyünüze Gayrimenkul Nasıl Eklenir?

Bu bir misafir yayını BiggerPockets.com'dan Brandon Turner

Zenginliği emekli etmenin birçok yolu var.

Hisse senetleri, yatırım fonları, inşaat şirketleri ve sizi dinlendirici ve varlıklı bir emekliliğe götürmek için alabileceğiniz diğer birçok “yatırım aracı”.

Bununla birlikte, çoğu profesyonel maaşınızın iyi bir kısmını ve borsaya yatırım yapmak oraya varmanıza yardımcı olabilir, çoğu zaman o zamanlar daha fazla sorun ile yorgun, meşgul ev sahibi sona ermeden o portföyün içine gayrimenkul eklemek nasıl anlayamıyorum.

Bu sebeple bugün sizlerle düşüncelerimi sizlerle paylaşmak istiyorum. portföyünüze gayrimenkul yatırımı ekleyin tasarruflarınızı hızlandırmak, net değerinize eklemek ve daha büyük bir yatırım portföyüyle emekli olmak.

Gayrimenkul Yatırımcılığı Temelleri

Gayrimenkul yatırımcılığının “ayrıntılarına” çok derinlemesine dalmadan önce, insanların gayrimenkulde nasıl para kazandığını kısaca gözden geçirmeme izin verin.

En temel anlamda, çoğu yatırımcı mülk satın almak için iki şey alır:

  • Nakit akımı - Tüm harcamalar ödentikten sonra kalan ekstra gelir;
  • takdir - Mülkiyet değerleri olarak inşa edilen özkaynaklar yükselir ve / veya kredi ödenir.

Açıkça, vergi avantajları gibi diğer çıkarlar vardır. borsaya yatırım yapmak için alternatiflerveya kişisel ihtiyaçlar (yaşlı bir ebeveyne bakma gibi), ancak birincil, nakit akışı ve takdir, iyi bir gayrimenkul yatırımının arkasındaki iki itici güçtür. Bazı yatırımcılar azami nakit akışı elde etmeye daha çok odaklanırken, diğerleri öncelikli olarak değer kazanmayı hedefliyor.

İki terim her zaman birbiriyle çelişmiyor olsa da, genellikle daha fazla nakit akışına sahip olan mülklerin, daha hızlı bir şekilde değer artışı sağlamayan daha “yönetim yoğun” konumlarda yer aldıklarından, takdir etme şansının daha düşük olduğunu göreceksiniz.

Böylece, potansiyel bir yatırımcı olarak, almak istediğiniz gayrimenkul yatırımları büyük ölçüde stratejinize, kişiliğinize ve zaman çizelgenize bağlı olacaktır.

Şahsen, takdirin mümkün olduğu bölgelerde BUT satın alımında nakit bazlı satın aldığına inanıyorum.

Sadece araba sürmek için çekim yapmaktan endişe duyduğum bir mülk istemiyorum - ama her ay yatırımda istikrarlı bir getiri sağlamak benim için de önemli.

Nihayetinde, aldığınız yatırım türü size kalmış - ancak (en azından başlangıçta) nakit akışı planlamanızı ve “kek üzerine krema yapmayı” takdir etmenizi şiddetle tavsiye ederim. Bu şekilde, karlı bir yatırım sağlamanızdır. Minimum risk ile.

Gayrimenkul Yatırımlarının Türleri:

Eminim ki, sahibi olan veya belki de sahip olduğunuz birini, tek bir aile kirası olarak tanıyorsunuzdur. Harika! Ancak, gayrimenkul yatırım alanında tek oyuncu olarak tek bir aile evine sahip olma fikrini karıştırmayın. Farklı derecelerde zorluklar, risk, ödül ve zaman şartları ile gayrimenkul yatırımında kullanabileceğiniz birçok farklı yol var.

Ve unutmayın, sadece burada her seçenek normal bir liste olarak satın alınabilir, kısa satış ya da cebri icra.

Şimdi bunlardan birkaçına bakalım:

Tek aile evleri

Yukarıda belirtildiği gibi, bu çoğu kişinin bildiği en yaygın gayrimenkul türüdür. Tek aile evleri güzeldir, çünkü satın almak, satmak, finanse etmek ve kiralamak kolaydır. İnsanların bir yerlerde yaşaması için her zaman bir ihtiyaç vardır, bu nedenle tek aile evleri güvence ve takdir için iyi fırsatlar sağlayabilir.

Ancak, tek aile evleri de her zaman yatırımın en büyük geri dönüşünü sağlamamaktadır (takdir ve nakit akışı), kötü kiracılar tarafından kolayca yok edilebilmekte ve emlak piyasasında yükselen rekabet ile birlikte uygun özelliklere ulaşmak zor olabilir. kriteriniz.

Küçük Multifamily Özellikleri

Bu özellikler arasında dubleksler, tripleksler veya 4-pleksler yer alıyor ve Amerika'daki neredeyse her toplumda bulunur - bazı mahallelerde ve diğerlerinde çok daha yoğun olarak bulunur.

Bu mülklerin satın alınması, finanse edilmesi ve tek aile mülkleri gibi satılması, ancak daha az rekabet ile (çoğu ev alıcısı bu türü aramıyor) ve birden fazla üniteye sahip olan “ölçek ekonomisi” nin faydası vardır. .

Bu mülkler, tek aile evlerinden daha “yönetim yoğun” olabilir, ancak doğru bir şekilde satın alınırsa, iyi bir nakit akışı ve istikrarlı bir yatırım getirisi sağlayabilir.

Büyük Multifamily Özellikleri

Bunlar 5 birimden yüze kadar değişen büyük apartman kompleksleridir. Bu mülkler, tamamen farklı bir banka bölümü (konut kredisi yerine ticari) kullanılarak finanse edilir ve yüksek peşinatlar, daha kısa vadeli uzunluklar ve daha yüksek faiz oranları gerektirebilir.

Bu özellikler genellikle profesyonel bir mülk yöneticisi (veya 24-birim apartman dairemde olduğu gibi bir canlı-in-yönetici) tarafından yönetilir, böylece daha fazla “eller kapalı” yatırım sağlar.

Ticari Yatırımlar

Ticari gayrimenkuller alışveriş merkezlerinden, marketlerden, restoranlardan ve daha fazlasından çaldı. Büyük multifamily özellikleri için benzer finansman ile,% 20-40 tipik tipik ödeme koşulları ve yine, bankada konuşmak isteyeceğiniz ticari bölümdür.

Ticari gayrimenkuller uzun vadeli kiralamalardan yararlanırlar, ancak boş pozisyonlar genellikle aylar ve yıllar arasında değişebilir.

Vergi Ücreti

Bir gayrimenkul sahibi kendi vergilerini ödemeyi reddettiğinde, yerel yönetim belediyesi mülke bir haciz verebilir, bu yatırımı bir yatırımcıya satabilir ve daha sonra yatırımcı borçluya faiz alabilir.Bu sistem gayrimenkul yatırımcılığına gerçekten “hayır” yöntemi olabilir, ancak doğru vergi vergi türlerini nasıl bulacağımızı öğrenmek kendi içinde bir sanat olabilir.

notlar

“Sahip” olmaksızın yatırım yapmak için başka bir yöntem - bir borç veren bir gayrimenkul anlaşması finanse ettiğinde ve bu kredinin faizini aldığında bir emlak notu oluşturulur. Bu notlar gerçek bir mülk gibi yapılabilir, satın alınabilir veya satılabilir.

Bu tür bir yatırım neredeyse tamamen “pasif” olabilir, ancak borçlanmayı geciktiren ve borçlanmaya neden olan bir borçlunun riskini üstlenebilir.

İpotek tahsilatı almak ve satmak, benzer şirketlerle eşler arası kredilendirmeye çok benzer Ödünç Kulübü ve başarılı olmak.

Gayrimenkul Yatırımında Kaldıraç

Kaldıraç ya da kaldıraç etmemek, soru budur.

Gayrimenkul yatırımları diğer yatırım türlerine göre eşsiz bir avantaj sunar - ve bu kaldıraç gücüdür. Tabii, hisse senetleri ile marj satın alabilirsiniz ve orada bazı kaldıraç eklemek, ancak sadece gayrimenkul% 20 kadar aşağı ile satın almak için izin verir (bazı programlar ile% 10 ve mülkte yaşamayı planlıyorsanız% 3,5).

Bu, takdirin% 100'ünü alma hakkına sahip olduğunuz anlamına gelir, ancak yalnızca mülkün% 20'sini ödemek zorundasınız. Bununla birlikte, aynı zamanda fiyatların düşmesi durumunda, değer düşüklüğünüzün tamamen% 100'ünü kaybetme yeteneğiniz olduğu anlamına gelir.

Kişisel finans topluluğunda,% 20 oranındaki düşüşün ve bir yatırım amaçlı mülkün geri kalanının finanse edilmesi gibi borçların kullanılıp kullanılmadığının, iyi bir fikir olup olmadığı konusunda büyük tartışmalar sürmektedir. “Akıllı borç” kullanmanın savunucuları, matematiğe bakar ve eğer ödünç alabilirseniz,% 5 diyelim, ve% 15 yapalım. Ek olarak, paranızı artırarak ve iyi nakit akışı sağlayan inanılmaz bir anlaşma bularak, yatırım getirileriniz çok büyük olabilir.

Bununla birlikte, borç ve kaldıraç karşıtları, borç sorununun çoğunu tüketicilere yansıtıyor ve Dave Ramsey'in “geçtiğimiz yıl hacizlerin% 100'ü ipotek sahibi olan insanlara geldiğini” söyledi.

Kaldıraç kullanmanın veya kullanmamanın seçimi kesinlikle kişiseldir ve siz, aileniz ve kişisel finans pozisyonunuz arasında karar verecek bir şeydir. Borç kullanmayı tercih edip etmediğiniz, herhangi bir nakde girmeden önce istediğiniz yatırım caddesi ile ilgili her şeyi öğrenmenizi tavsiye ederim - böylece başarı ve kâr şansınızı en üst düzeye çıkarırsınız.

Planını Yapmak

Özel gayrimenkul yatırımınızın nişini keşfettikten ve anlaşmanızı nasıl finanse edeceğinize karar verdikten sonra, bir sonraki adım bir plan yapmaktır. Sıkça söylediğim gibi, Kanada'dan Peru'ya sadece Güney olduğunu bilmeden araba sürmüyorsunuz - bir yol haritasına, bir plana ihtiyacınız var. Bir harita sizi doğru yolda, ölü uçlardan uzak tutar ve bir sonraki durağın nerede olduğunu kolayca görmenize yardımcı olur.

Gayrimenkul yatırımında seçim yaparken, bir plana sahip olmak aynı derecede önemlidir. Takip etmek istediğiniz belirli bir gayrimenkul yatırımına (yukarıda tartıştığımız gibi) ve bu yatırımı finanse etmeyi nasıl planladığınıza (yukarıda da belirtildiği gibi) karar vermelisiniz. Sonraki - planınızda finansal yatırım gereksinimlerinizi tanımlamanız önemlidir. de.

Potansiyel bir gayrimenkul yatırımını araştırırken kullanmaktan hoşlandığım bir hesaplama “% 50 Kural” olarak bilinir. Bu kural, herhangi bir gayrimenkul yatırımı için masrafların genel olarak toplam gelirin% 50'si kadar olacağına işaret eder. borç ödemesini içermiyor. Bu, eğer 4-pleksi aylık 2.000 $ 'lık gelir getirecek olursa, ayda 1000 $' lık harcamalarda çıkacağını, ya nakit akışı (ipotek alınmazsa) ya da ipoteği ödeyebilmeniz için 1000 $ 'ı bırakacağınızı varsayabilirsiniz. Borç ödemeniz aylık 600 $ ise, bu noktada nakit akışı ayda 400 $ makul bekleyebilirsiniz.

Başparmakın bu kuralını kullanarak (ve unutmayın, bu sadece bir kuraldır, müjde gerçeği değil, bu yüzden her zaman analiz ettiğiniz belirli bir mülk üzerinde tam sayıları çalıştırdığınızdan emin olun) yatırım getirinizi anlayabilirsiniz ve Bir özellik peşinde değerdir. Yukarıdaki örnekte, nakit akışında aylık 400 $ 'lık (2000 $ / yıl) tedarik eden o mülkte bir peşinat için 20.000 $ ödemiş olsaydım, bu mülkten yatırımda% 24 nakit-nakit geri dönüşüne bakıyorum. , takdirden gelecekteki herhangi bir kazanç dahil değil.

Finansal ölçütlerinizi tanımlayarak, iyi bir anlaşma olmayan emlak tekliflerinin% 90'ını hızlı bir şekilde gözden geçirebilir ve yalnızca size aradığınız yatırım getirisini sağlayacak olanlara odaklanabilirsiniz.

Kendini Yönetme ve Mülk Yönetimi

Son olarak, mülkünüzü kendiniz yönetmek isteyip istemediğinize karar vermeniz gerekir.

Bir kerede tek bir aile evini satın almak ve iyi bir serbest zaman anlaşması yapmak istiyorsanız, bunu yapmak çok zor değil. Ancak, birden fazla mülk satın almayı ve yatırım portföyünüzü büyütmeyi planlıyorsanız veya çok fazla zamanınız yoksa, mülk yönetimini yerinde ve bütçede uygun şekilde kullanmayı planladığınızdan emin olun.

Satın aldığım mülklerin çoğunun banka rehinesi olduğunu, bir ev sahibinin mülkünü bankaya kaybettikten sonra aldığımı unutmayın. Bu, bir ev sahibi olmanın her zaman kolay olmadığını ve kafanıza girmenin kolay olduğunu kanıtlıyor. Zorlu kiracı durumlarını ve bu durumları doğru bir şekilde ele alma bilgisini ele alma sabrınız olmadıkça - nitelikli bir mülk yöneticisi almanızı şiddetle tavsiye ederim.

Kendinizi yönetmeyi planlıyorsanız, kiracılarınızı doğru bir şekilde taradığınızdan emin olun, daha sonra doğru kiracıyı beklemenin daha sonra büyük mali sorunlara yol açacak kötü bir kiracıyı yerleştirmekten daha iyi olduğunu kabul edin.Kiracı taraması hakkında daha fazla bilgi için, yazdığım en uzun ikinci gönderiyi mutlaka kontrol edin: “Kiracı Tarama: En İyi Kılavuz.”

Buradan Nereye Gidilir?

Ne tür bir gayrimenkul yatırımına girmeyi planlıyor olursanız olun, herhangi bir parayı düşürmeden önce iyi bir yatırımcı olmanız için elinizden gelenin en iyisini yapmanızı tavsiye ederim. Gayrimenkul yatırımları, diğer yatırım araçları kadar pasif değildir, ancak geri dönüşler, doğru bir şekilde yapıldığında ve sağlam bir planınız olduğunda ve istihbarat ile yatırım yaptığınız zaman, diğer yatırımların çoğunu sudan çıkarabilir. Mülkünüzden aldığınız nakit akışı, bir günlük iş için çalışmak zorunda kalmadan tasarruf hesabınıza hızlıca binlerce dolar ekleyebilir. Bu, daha hızlı emekli olmanıza veya en azından daha fazla gelirle, daha fazla varlığa ve daha fazla deneyime sahip olmanıza yardımcı olabilir.

Pek çok kitap, podcast, forum, blog, emlak klübü ve diğer büyük eğitim kaynakları var ve bunların çoğu ücretsizdir. Bilgi demokratikleştirildi, bu yüzden online olarak büyük kaynaklardan yararlanın. Uzman olmanıza gerek yoktur, ancak belirli gayrimenkul yatırımınızı seçtikten sonra - en azından bu özel nişe aşina olun. Girin, sorular sorun (bu bölümdeki epik mesajların altındaki yorum bölümleri gibi… ipucu ipucu…) ve şu an bulunduğunuz yerden nerede olmanıza yardımcı olabilecek bazı yerel yatırımcıları tanımak.

Emekliliğin, senin istediğini yapmak senin. Portföyünüze yeni bir araç eklemekten çekinmeyin, umarım ki bu taşınmazın o araç olması gerektiği hakkında bir dava açmışımdır.

Herhangi bir taşınmazda - neden veya neden olmasın - ve başka sorularınız veya yorumlarınız varsa, aşağıdaki yorumlarda bana bildirin.

Brandon Turner (G +) aktif bir emlak yatırımcısı ve gayrimenkul yatırım yapan sosyal ağ olan BiggerPockets.com'da Kıdemli Editördür. Brandon, Rocket Lawyer.com'un ya da uber-popüler ücretsiz online eBook The Ultimate Beginner'ın Gayrimenkul Yatırımına İlişkin Kılavuzu gibi epik uzun blog yazıları yazmayı seviyor.

Videoyu izle: Müşteri portföyü nasıl oluşturulur?

Popüler Mesajlar

Kategori Emlak, Sonraki Makale

Sevilen Birine vedalaşma: Ortalama Cenaze Harcamaları ve Giderleri
Emlak

Sevilen Birine vedalaşma: Ortalama Cenaze Harcamaları ve Giderleri

Sevilen birinin kaybına bakarken, birisinin düşünmek istediği son şey, cenaze masrafıdır. Çoğu zaman maliyet aileye bir şok olarak gelir. 2006 yılında babamı kaybettiğimde, üvey annem ve onun cenaze törenlerini planlamaya devam etmekti. Sanırım her zaman bir cenaze masrafının pahalıya mal olabileceğini biliyordum, ne kadar fark ettim ki!
Devamını Oku
Faydalanıcılığınızı Gözden Geçirmenin Uber Önemi
Emlak

Faydalanıcılığınızı Gözden Geçirmenin Uber Önemi

Bugün, bireysel emeklilik hesaplarınız, hayat sigortası poliçeleriniz ve hatta mevcut işinizdeki 401K'nızdaki yararlanıcı atama formlarını gözden geçirmenin neden bu kadar önemli olduğunu vurgulamak istiyorum. Faydalananları gözden geçirmeyi düşünmemek büyük bir şey mi? Bunun neden bu kadar önemli olduğunu ve bir küçük gözetimin aileniz için nasıl büyük bir fark yaratabileceğinin hızlı bir hikayesini paylaşmama izin verin.
Devamını Oku
Kime güveniyorsun?
Emlak

Kime güveniyorsun?

Güvene ihtiyacınız var mı? Yaygın bir yanlış anlama, varlıkların zenginler için ayrılmalarıdır. Gerçek şu ki, birçok insan bir güvenden yararlanabilir. Bunlardan biri olduğunu mu düşünüyorsun? Şaşırmış olabilirsin. Bir ailenin kurulabileceği birçok türde güven var. Her şey, başarmak istediğin güce bağlı.
Devamını Oku
Şimdi bir Devremülk Almalıyım?
Emlak

Şimdi bir Devremülk Almalıyım?

Üniversitedeyken, oda arkadaşımın ebeveynlerinden biri devre dışı bıraktı. Hafta sonlarından birini "dönüş" yaptıkları için kullanmayacaklardı, bu yüzden oda arkadaşlarımız olarak mini bir tatil yapıp devremülkte kalmaya karar verdik. Çok eğlenceliydi ve belki de, büyüdüğümde, devremülk kiralamak veya satın almak istiyorum diye düşündüm.
Devamını Oku